در سالهای اخیر، پیشفروش آپارتمان یکی از رایجترین روشهای خرید مسکن در ایران (بهویژه در شهرهایی مانند تبریز) بوده است. اما چون آپارتمان هنوز ساخته نشده، ریسک بالایی دارد. قانونگذار برای حل این مشکل، قانون پیشفروش ساختمان را در سال ۱۳۸۹ تصویب کرد تا معامله از حالت «قولنامه معمولی» خارج شود و به یک قرارداد رسمی و امن تبدیل گردد.
ماهیت حقوقی عقد بیع پیشفروش
این قرارداد شبیه بیع عین معین است، اما مبیع (آپارتمان) در زمان عقد وجود خارجی ندارد و در آینده ساخته میشود. برخلاف بیع عادی، مالکیت بهتدریج منتقل میشود و پیشفروشنده تا پایان کار مسئول تکمیل است. قانونگذار آن را «قرارداد پیشفروش ساختمان» نامیده و احکام خاصی برای آن وضع کرده است.
الزامات قانونی انعقاد قرارداد
۱. تنظیم سند رسمی الزامی است (ماده ۳ قانون) قرارداد باید حتماً در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود. تنظیم در بنگاه املاک یا قولنامه دستنویس باطل و غیرقابل استناد است و حتی جرم محسوب میشود.
۲. مدارک لازم برای تنظیم سند (ماده ۴ قانون – بهروز شده)
سند رسمی مالکیت زمین یا سند اجاره با حق احداث
پروانه ساختمانی معتبر
نقشههای معماری مصوب
تأییدیه عدم خلاف از شهرداری
بیمه مسئولیت مدنی پیشفروشنده
صورتمجلس تفکیکی (در صورت وجود)
تأییدیه مهندس ناظر (در برخی موارد)
موارد اجباری که باید در قرارداد درج شود (ماده ۲ قانون)
نام و مشخصات کامل طرفین
پلاک ثبتی، نشانی دقیق و مشخصات کامل واحد (متراژ، طبقه، پارکینگ، انباری، تعداد اتاقها)
مبلغ کل پیشفروش و نحوه پرداخت (پیشپرداخت +اقساط بر اساس پیشرفت کار)
زمان دقیق تحویل واحد و پایان کار
جریمه تأخیر (روزانه یا ماهانه – معمولاً حداقل ۰.۵ درصد مبلغ قرارداد در ماه)
مشخصات امکانات و مصالح (نما، سیستم گرمایش، آسانسور و ...)
ضمانتهای پیشفروشنده (چک، سفته، ضمانتنامه بانکی یا وثیقه)
بیمه ساختمان در حال ساخت
شرایط فسخ و حل اختلاف (داوری یا دادگاه)
حقوق و تعهدات طرفین
پیشفروشنده:
تکمیل ساختمان دقیقاً طبق نقشه و پروانه
تحویل بهموقع
پرداخت جریمه تأخیر
انتقال سند رسمی پس از پایان کار و تسویه حساب
پیشخریدار:
پرداخت بهموقع اقساط
حق بازدید دورهای از پروژه
حق فسخ در موارد: – تأخیر بیش از ۶ ماه (یا هر مدت توافقشده) – اختلاف مساحت بیش از ۵ درصد – عدم تکمیل امکانات اساسی
نکات عملی و هشدارها برای پیشخریداران
قبل از امضا، پروانه ساخت و نقشهها را در شهرداری استعلام کنید.
حتماً از بیمه مسئولیت پیشفروشنده مطمئن شوید.
از پیشپرداخت بیش از ۳۰-۴۰ درصد خودداری کنید.
قرارداد را در سامانه ثبت اسناد (کاتب یا سامانه پیشفروش) ثبت کنید.
اگر پروژه مشارکتی است، حتماً قرارداد مشارکت در ساخت را بررسی کنید.
در تبریز، بسیاری از پروژههای پیشفروش در مناطق ولیعصر، ائلگلی و صیاد نیاز به بررسی دقیق دارند.
عقد بیع پیشفروش آپارتمان میتواند فرصت عالی برای خرید مسکن ارزانتر باشد، اما بدون رعایت نکات قانونی، به کابوس تبدیل میشود. قانون ۱۳۸۹ امنیت خوبی ایجاد کرده، ولی اجرای درست آن نیاز به دقت و مشاوره حرفهای دارد.
دیدگاه خود را بنویسید